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柳州房地产企业精准营销交流会

  目前广西房地产业存在项目主题不明确、产品雷同、销售手段单一落后、用做项目的思维来做企业等现象,在市场形势好的时候或在市场初步阶段,可能大多数企业没有出现问题,但是当市场环境不好或市场成熟时,其弊端就会马上显现,企业如何在市场环境不好时或在市场环境成熟时能持续发展,战略起到决定性的作用。

  针对目前广西大多数房地产企业战略定位、文化建设、产品定位、营销策略存在的问题,继成功举办广西房地产企业战略交流会以及钦州、防城港、北海、玉林房地产企业精准营销交流会之后,住朋网柳州房产街特别策划本次柳州房地产企业精准营销交流会,促进房地产企业的可持续发展,特邀请广西专家学者和柳州房地产企业精英,共同探讨柳州房地产企业的发展战略,并分享和交流经验。

  欢迎光临由住朋购友文化传媒主办的“住朋购友柳州房地产企业精准营销交流会”,在这里请允许我代表主办方欢迎参加此次的各位朋友,表示衷心的感谢,欢迎你们的到来,谢谢各位。

  举办本次交流会,主要是针对目前广西房地产业存在项目主题不明确、产品雷同、销售手段单一落后、用做项目的思维来做企业等等这些现象,在市场形势好的时候,或在市场的初步阶段,可能大多数企业都没有出现问题,但当市场环境不好或者是市场成熟时,其弊端就会马上显现。那我们的企业,房地产企业如何在市场环境不好时候,或者是在市场环境成熟时能持续发展,战略起到了决定性的作用,那么精准营销是一个很关键的因素,针对目前广西产品等等存在的问题,所以我们住朋购友特别策划举办了“房地产企业精准营销交流会”。目的在于邀请到各位精英们来共同探讨房地产企业的可持续发展。今天也有请业界实操的总经理们经理们,探讨广西房地产的战略,共同分享我们的经验。

  今天将有几位嘉宾和我们做主题演讲,下面请允许我向大家介绍他们。首先是来自柳州房地产协会的会长张涛先生,欢迎;第二位是来自广西大学商学院教授,广西住朋购友文化传媒总经理李维胜先生,广西保利置业集团有限公司总经理廖志勇先生,柳州宏华房地产开发有限责任公司董事长李宁华先生限额,柳州华运房地产开发有限公司 常务副总经理农柳生先生。

  希望各位能畅所欲言,和大家分享你们的经验,每位嘉宾的演讲时间是15到20分钟。接下来有请广西大学商学院、广西住朋购友文化传媒总经理李维胜先生发言。

  今天讲房地产营销,什么叫营销。平时给学生上课的时候,学生就问一个问题,你这节课讲营销,说到一些产品管理产品定位,还有信用管理,很多学生不理解,说这个营销不应该是信用,不应该是产品,但是我们的这个营销是一个广义的营销。那我们用一个例子,简单的例子说明什么是营销。通常我们说谈恋爱,用谈恋爱这个例子来讲。一个男孩子对一个女孩子说我很厉害,我很棒,你嫁给我你会很幸福在营销学里面,这是推销,跟人描绘前景。另外有一些男的,追求一个女孩子的,送鲜花给她,送金项链给她,从营销来学来说,这种是促销。还有一个男孩子不说他多厉害,他只说他工作有多成就,那女的主动来追求,这是营销。

  今天跟华韵上城的农总交流了一下,营销是从产品满意开始进入,这就是营销。今天我们讲的精准营销,主要从几个方面来讲,企业使命的定位。企业使命就是这个企业是干什么的,有什么样的方向,这是使命。但有时候我们觉得使命并不重要,觉得企业文化也很不重要,很多人觉得这很虚。但是在企业经营里面,这是一个企业的使命,一个企业文化是很重要的,它比一个产品营销,技术还重要。

  小时候我们经常看《西游记》,发现一个战略问题,《西游记》里面,唐僧并没有多厉害,唐僧每天只懂念经,每天只知道一句话,我要到西天取经。孙悟空很厉害,又会打妖精,又会翻跟头,很厉害,但是孙悟空不当师傅,而是唐僧当师傅,都觉得观音很不应该。但是慢慢长大学管理了以后,才了解,唐僧才能做领导,孙悟空不能做领导,为什么?因为唐僧不断遇到诱惑遇到危险,他只有一句话:我要到西天取经。这是他的使命,他的方向。但孙悟空不一样,生气的时候,找龙王喝酒,或跑到花果山,而猪八戒就跑回高老庄找高小姐。我们的企业也一样,从管理学角度来考虑,管理有管理的内环和外环,管理的内环是市场、人力资源,外环就是企业的战略企业的目标。从管理学角度来说,决定一个企业持续发展的不是内环,而恰恰是企业的使命,企业的目标对企业的发展至关重要。

  《企业常青》里面有一句话,企业文化是企业常青的主要原因。房地产企业作为企业的一分子特别是今天来了很多董事长、总经理,除了考虑内环的以外,我们还要考虑企业定名,企业使命定位,我们这个企业做什么,我们这个企业有什么样的方向,这是大家要考虑的,这对企业可持续发展更重要。有时候我们听起来很虚,但恰恰是最不虚的,这是第一点。

  第二点是产品定位,产品的定位除了满足基本要求之外,它还赋予一些其他的因素。大家可能都知道脑白金,保健品是有生命周期的,他们的生命周期一般是两到三年,一般的保健品两三年之后就没有了,或者走向衰退。像昂立一号,太阳神。脑白金作为一个保健品卖了十几年照样卖得很好。这是什么原因呢?可能我们觉得它广告得好,质量做得好,实际上是它定位做好。我们看脑白金的广告,今年过节不手礼,收礼只收脑白金。这个礼品经过十几年都没有衰退,因为它是礼品。所以我们说一些产品,要赋予产品一些因素内涵,我们房地产行业现在很多都是在初级阶段,对于产品没有一个很精准的定位。

  在南宁市,我们很多企业也是开发了产品,除了宣传产品有升值空间,交通便利、环境好,产品高档,物业齐全,基本上广告都是雷同的,没有一些内涵。南宁的保利、荣和、翰林华府在这产品内涵方面做就得比较好。比如保利的文化地产,从推广,文化建设都做得非常好,例如男高音演唱会、钢琴演奏等活动都是围绕文化来做。我们很多房地产商,既宣传文化,又宣传其他方面,没有一个主线。我们看荣和的广告,主题就是一个小女孩或者是一家人,它的定位就是幸福家园。南宁房地产还有一个奇怪的现象:重名。大家知道南宁市有“国际”的房地产项目有多少个,有四十多个。像新城国际,新阳国际、青年国际等等,名称雷同严重。每个企业提供的产品应该有独特的价值独特的定位,每个企业都有生存的空间,每个人都有生存的理由,每个产品都有生存的顾客群体。我们的产品可能是要给予产品以外的东西,这样才能脱颖而出。

  第三点,精准营销,什么叫精准营销。这是一个广告泛滥的年代,我们每一年都接触到广告,公车有公车广告,电梯有电梯广告,办公室有DM杂志,上厕所也有广告,打开收音机也有广告。你做广告没有精准的定位效果是不明显的。要到有鱼的地方钓鱼,你到没有鱼的地方放多少钓饵都钓不到的,因此你要了解你的受众在什么地方,你要通过什么渠道达到你的受众,而不应该泛泛来做。

  我以住朋购友为例讲一下精准营销的概念,让大家对住朋购友有一个更深的了解。大家可能认为住朋购友是一个杂志,是一个看房团,是一个网站,为此,我要说明一下。住朋购友是一个买房卖房的平台,是一个信息平台和提供服务的平带。它是一个中心三个平台,一个中心即会员中心,会员就是买房的群体,把买房的群体收集到住朋购友的会员体系里面。我们的会员中心有50多个工作人员,是专门收集会员信息,收集哪些人是需要买房,收集完后对它进行分类。我们有一个概念,数据库不是做得越大越好,而是做得越细越好。比如说我有多少个是对保利有兴趣的,有多少个是对荣和有兴趣的。我一直和会员中心的工作人员说,如果中国的人都是你的会员你就相当于没有会员。像现在保利做广告,我们会收集对保利这个项目感兴趣的,对他进行传播。同时,在相关的,根据相关性,跟保利相同的楼盘,或者区域的,有可能从这些转化为保利的顾客,按照他的相关程度慢慢传播这是我们说的精准性。住朋购友的精准是通过400电话,还有网页浏览,还有看房团,还有电线个工作人员,每天做这个事情,收集会员,对会员进行精准分类,这是会员中心。三个平台,第一个是平台,就是DM平台。我们的定位是楼市行业,主要是从会员体系里面找出需求者;第二个平台是网站,网站是住朋网,它是买房卖房好帮手,柳州是房产街,我们是通过网络收集会员;第三个平台是客服中心,就是看房团。这就是一个中心三个平台。

  我们在进行精准定位之后,这几年展速度比较快,我们主要是精准定位,我们受益于精准定位的理念。我们一开始做这个网站的时候,做这个平台的时候,就有一个理念,围绕精准定位和互动式推广,构建我们的机构、构建我们的组织,这样几年,我们的系统很快做到广西第一。这个平台我们得到一个唯一三个第一。我们会员中心是广西媒体唯一有的,很多是有会员中心,但是他们只是做而已,但没有数据库。三个第一就是:第一个是DM我们做了全广西第一,之前南宁有十几个DM,前三的是榜样,还有新地产,今年年初,我们收购了新地产的发行渠道,从发行量我们远远排在第一。第二个第一,网站第一。网站我们刚开始做的时候网站的排名,在第十名左右。但是经过一年,进入了第一名,第二年,我们比第二名多了两倍,到第三年,我们市场占有率,网络广告占了70%,基本属于垄断地位。这么多网站,加起来只有30%,所以我们的网站网络广告是第二名的七倍到八倍,这和竞争对手和同行,远远拉开了距离。第三个第一就是看房团,有一些楼盘跟过我们看房团,我们看房团也比较校准,效果也是比较明显的。

  我们通过这些情况,取得好的成绩,是我们精准定位的理念。我们从2006年开始,平均每年以300%的速度增长,像这个发展速度,就是这样一个精准定位,这样的理念,从头到尾围绕精准理念,围绕互动式推广来开展。另外讲企业的使命定位,一个企业必须要有使命,有方向,知道你做什么东西,要有方向感觉。有时候有些人说,我们领导没用的,他又不懂跑市场,又不懂做技术,老板不一定要懂的,但是他懂一个方向。作为企业领导人,我们今天来的也有企业老总,董事长,把握住一个方向,比你产品更重要。第二个产品定位,产品不应该是你死我活的竞争,每个产品应该提供独特的价值,都要提供产品以外的内涵,第三点到有鱼的地方钓鱼。

  这是我第一次在柳州和地产界的同行一起参与这个活动。我今天把保利在广西做的项目,作为案例和大家分享。分享之前,我先介绍一下我们公司,我们是一家央企,2005年进入广西市场,准确是2009年年底的时候进入柳州,今年第一个项目保利大江郡开始销售。我们从一个小项目开始做起,从2005年到现在有六七年时间,到今天我们总共已经交付或在建的项目达到9个,整个公司资产达到总公司资产的50亿。

  保利公司在广西开发的过程,有一个非常突出的特点。保利凤翔花园是广西不多的几个国有小区,也是广西保利建设的,欢迎媒体同行提出宝贵意见。

  保利东盟国际第一街,这个项目来讲是一个标志性的建筑,坐出租车你说到东盟第一街,他们都知道。

  保利21世这是第三个项目,这是调控严厉的时候做的项目。今年这个项目通过精准营销,通过我们差异化的营销策略,我们在2008年艰难的时候三个月清盘,这是当时比较好的业绩。这是差异化的东西,靠精准地寻找客户。

  保利山水怡城,这是保利第四个项目,这个地块条件并不好,我们通过差异化,通过精准营销,飞快带动片区发展。旁边的翰林美筑拿了地,很多年都没有建。他们说等保利卖完了才开始卖,结果开盘就卖了七千多。

  山渐青,是我们最高端的一个别墅项目,之前的道路很糟糕,媒体开玩笑说进入山渐青要经历过一次汶川地震,现在周边环境很好。小的就卖到了四多万,高的卖几千万。

  在凤岭北路的保利童心缘在6月25号我们第一次开盘,122套房子一个小时全部售罄。这个项目,我们造了一个真情互动社区,把我们真情在这个项目全部,保利文化核心的主张在充分的体现,我们精装修也得到乐天派认同,价格卖到9000元/平方米,也是比较合理的。

  保利21世家是广西保利的第三个项目,积累了不少经验和教训,在这里和大家分享一下。

  项目位于广西南宁市蒙商务区中东路6号,用地总面积4.7万平方米,容积率3.2,由11栋点式高层组成。项目总建筑面积20万平米,地上建筑面积16.6万平米,地下建筑面积3.4万平米,2007年11月开工建设,2008年6月住宅受气开盘,2009年恩5月住宅清盘,2009年10月商铺首次开盘2009年12月住宅交付使用。从开工建设到交付使用,我们保证在两年周期内完成。

  从项目来讲,销售也是不错的,住宅销售实现6600元/平方米,我们理想是按照3000元/平方米的目标,这个我们理想是1.95倍,商铺实现30000元每平米,车位实现15万一个车位,是理想的2.21倍,也就是说我们通过精准营销,通过后期的,非常到位的一些营销策略,这个项目取得了超前的很好的回报。地项目选择。当时我们资金非常紧,可以说2006年的时候,保利公司还是一个名不见金转的小企业,当时我们第一个还是在清盘阶段,资金还没有完全回笼,但是我们看到东盟商务节的升值潜力,当时就拿了这块地,现在这块地252万进还是很便宜的。

  那么我们这个所处的东盟商务区是政府亲力打造的新城市核心区。当时保利第二个项目龙腾上园,以及盛天名城联盟新城等已经初具雏形,但是我们考虑到这个区域的价值,我们把它定位为中端,大家可以看到,我们理想的是比周边的楼盘高价一些。因此,我们做了几个举措。第一是文化地产落地,第二是打造主题园林,第三是提升品质,第四是打造广西首个全精装修小区,第五加快速度。我们前期理想的目标并不高,但是后期市场发生的变化后期我们果断地进行市场的精准定位。我们通过精装修提升了产品的附加值,把这个产品的定位提高了,那么在定位的提高是是符合这个市场的发展,得到了市场的认同。

  1.文化地产落地。文化地产实行过程中,对于如何落地我们做了一些探索。我们把21世家打造为广西首个音乐社区,那么为了让文化落地,在小区前期设计研究阶段,全部围绕音乐社区来走,大到门口的雕塑,小到一个盆景园林的雕塑,从音乐之门,到售楼部的一个水晶吊灯,都做成音乐的符号,把产品定位落实到产品里,实现园林艺术化、社区艺术化。我们同时举行大型的艺术演出和讲座,有女子十二乐坊演奏会,有钢琴王子理查克莱德曼,在柳州我们每个月都有活动,这个暑假我们有两个社区活动,童子军成立和音妙杯钢琴赛,让文化之路落地。同时面向社会多方联动,和艺术学员创立教学基地,丰富我们业主的生活。

  2.主题园林。21世家巧妙地将小区园林设计为世纪叫响欢乐颂、山林颂、音画广场、丽人岛、音乐绿洲、康乐园等等。包括游泳池,换衣房,做成像钢琴一样,十分别致。

  3.提升品质。由原来中端的定位提升到高端,我们在材料上面都非常好,让我们的业主线.打造广西首个全精装修小区。2008年受国家政府政策影响,2008年宏观调控,当时21世家推出来,连推两期,大于50%的销售,周边的楼盘卖四千多,我们卖五千多,竞争非常白热化,当时我们面临的困难和压力,是随市场降价还是另辟蹊径,经过一个月对市场的研究分析,和对客户逐个地进行深入的了解,一部分业主很着急,旁边的房子才卖四千多,保利会不会降价。我们最后实行增加产品附加值的形式,打造21世家精装修小区。在过程中我们讲究平衡,经过精装修我们取得了品质、进度、成本、收益几个方面的平衡。

  当时大家对东盟商务区不了解,我们就充分联动政策,推动东盟商务区的发展,通过我们一段时间的宣传,当时我们提出东盟商务区在行动,后来好多人都在提什么什么行动,周边的楼盘都在行动,大家很短时间就了解到东盟商务区。有客户问我东盟商务区的房子该不该买,如果你现在不买,你就住不了东盟商务区了。这是我们当时和政府一起推动东盟商务区的发展。

  我们第一次开盘是2008年7月份,推盘开盘非常不理想,当时我们说不行,必须做好现场实景的推广工作。我们当时创造了12天建筑10套精装小户型样板房的记录,当时很多人都认为不可能,我们一次性推出十几套精装样板,在业界引起非常大的轰动。我们的样板间开放的第一天地磁性脚套就用了一万多个。

  当时我们提出已经购房的业主,只需要加200元,即可享受1500元/每平米精装修房,给客户提供了极大的信心。

  我们充分宣传我们的保利物业,的的确确我们保利物业非常棒,为我们产品的推广营销工作做了贡献。我们凤翔花园小区得到社会各界的高度认同。去年到我们凤翔花园小区,俄罗斯代表团参加我们的小区,下面是我们的公安部副部长,这是我们全国管理协会的会长参观我们的小区。

  通过泛销售,我们每年可以解决很多客源,这就和我咱们李博士讲的,精准营销。实际上大家一定要重视自己的客户,自己的客户是宝贵的。现在我们大概有6千多户业主,在我的客户里面,有两套以上的业主占到30%多,有三套以上的客户,占到了18%,在我们的项目置业超过两千万的,有9.2%。

  在规划前期,我们物业实际上一起进入,在施工过程中,由业主委托公司进行监督各个环节,解决客户担心的品质问题。物业公司长期和客户沟通,知道客户想的是什么,才能解决问题。

  精装修有一个非常大的好处,保利21世家交房以后,3个月的入住率达到60%多,保利山水怡城,交房的第一天就住了40多户,去年十月份到今年春节的时候住了800多户业主。这还有一个好处,就是对我们商业的促进非常大。

  广西公司都紧紧围绕如何实现销售目标来研究制定营销策略,狠抓落实的措施,21世家从理想之初就确定了打造差异化产品的思路。

  21世家项目开发实践经验证明,面对危机时明智的选择是在市场逆境中调整自我,创新突围。精装修对于开发商来说,是一种投入多、风险大、责任重的方式。

  我们今年提出保利的精装战略,也是基于客户的一个精准定位的三大方向进行。

  谢谢廖总以保利21世家为例,和我们进行精准营销的经验。他是以产品精准定位是营销的精准定位的经验和我们做分享。现在东盟商务区加上21世家这样的营销策略确定营销的方向,再进行项目的销售。接下来我们再来听,同样是的另一位同行,有请柳州华运开发有限公司农柳生先生。

  谢谢住朋购友提供这么好的一个交流平台,刚才听了李博士的介绍,还有保利集团的一些成功经验。

  在信息化年代,资讯发达的社会,大众营销是我们的基础,精准营销就像打仗一样的感觉,能够点对点,一对一的营销。其实最重要的有四个方面,第一个是客户的细分,这很重要。在储存资料中,做好客户的信息管理,细分客户的群体的置业,细分他们的背景,这对销售有很大的帮助。第二客户的价值,客户会引领或带领一些新的购房者,这对销售有帮助。第三交叉销售;第四是客户预警和挽留。

  我和大家分享一个案例,就是我们在做畔山领秀营销的时候,们第一次推出实名预约,促使销售人员,或者相关的服务单位,跟这些客户进行密切的交流联系,项目推出的时候非常成功,当时200个单位,一早上就卖完了。

  我们2007年新建了华韵上城,华韵上城是一个城乡结合的楼盘。作为周边楼盘的一个标杆,我们保持一定的价格优势,给客户一个高品质的楼盘。这个项目做了三年,我们已经完成20%的销售量。卖了两年多,整个经济形势不是特别好,今年和我们的合作公司,对整个片区进行了深入的挖掘。

  我们的楼盘是蓝领的楼盘定位,在形势不好的情况下怎么迎合客户。我们的客户群体是以蓝领为主,这是一个比较成功的精准营销的案例。我们这个社区有200多个单位,做了三个月的筹备期。我觉得在营销过程中,其实更精准节点的营销,对企业的发展应该有很大的好处。

  很高兴能参加这么一个住朋购友竞销应准交流会,看了一下,今天来参加这个交流会的80%是营销代理公司,开发商来的不多。这个机会跟难得,特别是在今天这个交流会上,能得到广西保利集团总经理廖志勇,在百忙之中,抽出时间,把楼盘做一个全面的分析,很受益匪浅。

  精准营销,是我们房产公司以及房产代理公司必须要知道的目标。很高兴能参加住朋购友-柳州房地产精准营销交流会,这样的机会不多。特别是在今天的交流会上,能够听到广西保利集团总经理廖志勇的经验分享,受益匪浅。其实保利的经验很简单,首先是市场定位很重要,二是品质要不断地提升,三是要不断创新。

  首先保利大江郡定位为柳州第一个全精装修项目,大江郡也是保利在柳州的第一个项目。其次,对柳州市场做了一个调查,按照柳州市高消费客户的需求特别打造全精装修,满足了柳州市高端人群的需求。目前从大江郡的精装修样板间来看,得到了柳州市人民的高度评价。我也看了,装修材料不错。所以我想在今天这个交流会上,保利还有一个最重要的经验,就是营销策略,不单有精准营销,还有一个营销策略。谈营销或是精准营销,我们各个代理公司应该和房开公司交流。房开公司做好项目,请营销代理公司销售房子,双方都需要要做到精准营销。

  柳州房地产市场走向何方?可能大家都觉得,2009年保利以14.14亿元拿下大江郡这块地,就是一个天价。当时算了一下,它的每亩的土地是达到150万。到开房博会的时候,已经有700万一亩地的价格了。柳州房价的不断提升,地价的不断提升,使柳州的房价在这个时候有了一个创新。河东原来在5700元/平米售价的时候,由于保利集团,2009年提升了28%。阳光100虽然是有些房子价格上到1万,但是有送东西,真正住房价格上万的还是保利企业。

  回想国务院对房地产市场进行严格的调控,对高价房推出了系列调控政策。同时,柳州市也出了一个柳州市人民政府柳八条,限购并限价。按照去年平均价格的4780块钱,提高了13%。国务院、国家建设部一再要求,房地产要健康稳定发展,每年房地产的价格不能超过15%,要保持在8%到9%,这个速度比较健康的。柳州市房地产市场这么多年,柳州的价格,也没有高起高落,价格比较平稳。

  据了解,柳州市柳八条里面有一条这样要求,报到政府批准的价格,三个月之内不能调整,所以我认为柳州市的房子不受影响。而柳州市目前的购房情况:外地进柳州市买房,占30%,柳州市本地的需求还是很高。咱们今年国八条下来的时候,限购令没有出来之前,每个月的房价不一样。所以不管营销公司还是房开公司,做好精准营销工作,使柳州市房子稳定销售。

  谢谢张会长,下面我们进行自由交流的环节,不知道在座的各位同行有什么问题,和我们嘉宾交流一下共同探讨,分享经验。

  我不知道我的提问会不会有些跑题,我是想问有关商业地产。现在整块市场,有预测它的房价会过快增长。现在并不是打压这个行业,只是在修整,现在利好的东西已经开始出现了。整个柳州的布局,包括我们现在做的金绿洲。现在我们感觉到,同质化的东西比较严重,虽然柳州和南宁有一定的距离,但毕竟柳州市不大,纯商业的项目是没有的,那么在做项目操盘的时候,我们要注意哪些问题?

  我们保利的项目,刚才介绍过,大家也看到了。我请很多专家,去深入的调查,我们也是在现在一直进行调查柳州市场,经过前期的调查,您刚才说的问题,同质化的的问题的确存在。现在虽然“十二五”有一个很大的提升,但是能否增长,GDP增长是我们任何项目的最基础的东西。同时的话,现在这个同质化问题还比较难办。为什么难办,我打个比方。我请专家来,你看一下,我们踩市场,不用你们碰,我们自己看。他们专业人员一眼就看明白。

  你没有项目承接是无法呈现的。下一周,把美国最好的酒店,亚洲区的总裁请到柳州来,这一次最大的官来了,究竟能不能落柳州,就是这么一个意思。它一定要有项目承接,有项目的基础以后才可以规划。比如说酒店你要弄国际级酒店,你酒店的面积是大是小,比如说,家乐福要进来,它有它明确的东西。你看我们的项目全部是按照我们的合作伙伴的要求设计的,因此你要看机缘。你刚才提出的问题是我们现在开发商要推进的,我们在这方面也做了很多问题,希望我们大家在这方面,为柳州的事业做一份贡献,谢谢。

  因为在座的各位,我们很多的合作方,包括保利公司,其实把很多讲完了。我这里大的方面不讲这么多,主要从执行层面讲。精准营销我觉得最重要的是平台,客户的平台。我们都知道,钓鱼肯定是在鱼塘里面最容易钓,去到大江大海比较难钓。像我们保利有六千多老客户,像住朋购友有会员,像银行的卡,有金卡银卡等等的分类,还有我们一些邮政的DM等等,都是我们讲的鱼塘,或者客户的分类。大的开发商,大的企业能够有能力,挖掘鱼塘。而小的开发商,可以借助媒体的平台,包括我们辉煌,我们 有自己的客户资源库,我们也是唯一广西实现一二省的联动。在这个鱼塘里面,我们根据项目的定位,进行客户的分类,把这个鱼,分成鲤鱼鲨鱼,我们根据不同的鱼,实现精准营销。可能我对精准营销是这样子的,那么对我们来说,精准营销最重要的是,我们讲的资源,或者是平台的整合,这是对精准营销的。从执行层面一点不成熟的看法。

  我还就是就商业地产和李博士了解,我想做一些精准的包括推广的营销,你可以给我一些什么类型的建议,就是柳州的市场,我操作一个地产项目。

  我对房地产不是很熟悉,我是学MBA的,博士后学的企业管理。我对房地产接触不是很多,我2006年毕业做了广西房地产信息网,还有广西房产街,还有几个网站,变成了住朋购友众品网。原来我对自己的定位并不是很准确,原来我定位自己教授,在大学上课,出来比较少。

  今年年初,我们MBA学校说了,你到底是一个什么样的定位,你是一个教授,还是一个在企业里面做总经理,当时我也很困惑。后来我想了一下,我是这样回答我的学生,教授是我的职业,企业是我的实验室,假如这个实验室做得不好,我就没有资格站在讲台说给大家上课,但是这几年住朋购友做得不错,每年以300%的速度增长。

  我原来接触房地产比较少,在上课的时候,我讲的是MBA战略,我一直把保利作为一个案例。因为保利它的文化地产,企业文化做得很好。我在2010年MBA入学考试,我出了题目,我把保利21世家做了一个案例。我在房地产上面无法回答你,但是从找客户方面,精准找客户方面可以进行回答。

  每个项目,找项目也好,你的产品的定位很关键。你的产品,我们房地产方面,我发现一个常犯的错误。我们定位产品的时候,总想满足所有人的要求。总觉得我们这个产品,要满足很多人要求,这是不现实的,每个产品只能满足某一个客户群体。因此在商业地产的时候,要瞄准哪一类是你的顾客,哪一类是你的宣传受众,你要针对这方面做产品,满足客户的需求。有时候我们说一个产品功能多好还是功能多不好,产品功能越多,客户不满意度越高。就像我们说的,很多产品。我们有很多产品品种很多,但是反而卖不好。像现在我们有一个诺基亚和苹果,现在苹果对诺基亚的冲击很大。

  这就说明,找准客户很关键,满足他的要求。你要把你最善长做的东西,做善长做的产品展现给客户。

  我们很多人找客户是这样一个现象,找很多客户,找得多反而不好。一个项目里面,精准才是关键,找得多反而不好。上次有一个开发商问我我有一个项目,你们会员数据库那么多,你们数据库里面有没有刚结婚的,或者刚生小孩的。我说这种我们很多,但是不能不是这样分类的,他是想能够找得到有买两房或者小三房的客户,我们都是按需要来分类的。我们在设计顾客的时候,他有什么样的特征,有的人把客户的特征定得很多,是什么职业,有什么爱好,住在什么地方。有时候很多人觉得,我这个数据库很完整,我这个客户很完整,所有的信息我都知道,但恰恰是不好的,你要照准你要的东西。比如说商业地产,你找准一两个特点进行细分就好了。

  全中国人是你的会员相当于你一个会员都没有,这是从客户的分析,客户的定位进行分析的观点。

  我感觉你在这方面有点纠结。战略非常重要,无论是企业也好,是什么样的企业,什么样的项目,你要有一个战略,你这个商业想要达到什么目标。我们经常认为说,你对自己很清楚,实际上你并不清楚。第三,客户的心里一定要把握。商业理解来讲有好几类客户。这个项目在定位上是什么。因为商业你光有战略没有资源是不行的。

  你问的,商业项目是很复杂的,其实有机会的话我们下面沟通,有很多商业的话,你把定位定好,不管是做商业,做住宅也好,一定要有差异化,差异化一定要有。大家对我的印象很深刻,因为我是光头。

  有了大家的共同探讨,相信大家无论是在做项目还是办企业都会有更好的蓝图规划,也给彼此增加了经营企业这方面的经验和知识,今后我们住朋购友还将经常举办这样的探讨会,希望大家积极踊跃地参与。今天的“柳州房地产企业精准营销交流会”到此结束,谢谢各位,祝大家工作顺利!

  住朋购友游客说:2011/7/20 16:09:45也许这就是不知天高地厚....有点小文墨就拿出来献丑。可能也是想给自己炒作一下,引起业界关注.....哈哈

  住朋购友游客说:2011/7/20 16:09:34也许这就是不知天高地厚....有点小文墨就拿出来献丑。可能也是想给自己炒作一下,引起业界关注.....哈哈

  住朋购友游客说:2011/7/20 16:05:04后来代理公司那个策划简直问一些非常白痴的问题,无语!

  住朋购友游客说:2011/7/14 10:07:48问题那叫一个幼稚,无语

  住朋购友游客说:2011/7/14 10:07:22那哪叫质问保利,就是一个不谙世事开水不怕滚水烫的小毛孩,东问西问,业界耻笑他都不懂

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  导语:5G商业化一年后,完美世界游戏与中国电信交出了破壁云游戏发行的第一份答卷。截至 7 月 9 日,由完美世界游戏研发发行的《新神魔大陆》上线一周后挺进畅销榜前五,该作云游戏版本独家首发中国电信天翼云游戏平台。自 2019 年 6 月工信部发放5G商用牌照一年后,完美世界游戏与合作伙伴中国电信、视博云交出了云游戏商业化的第一份答卷。背靠数亿电信用户,《新神魔大陆》欲成为首款杀手级云游戏近期,伽马数据公布了《 2020

  超猎都市最近开启了测试,不过测试资格要获得还是比较麻烦的,今天就来为大家分享一下超猎都市测试资格获取图文攻略以及注册账号的教程。

  苹果公司曾在今年年初通知7月31日前上架App Store商品的应用程序需要获得版号,若无法获得版号会被下架,根据七麦数据统计,在8月1日,苹果正式实施该规定,截至北京时间8月1 日中午12:00,苹果半天就从中国App Store中下架了逾2.6万款游戏。

  【TechWeb】8月1日消息,2020ChinaJoy全球电竞大会公开数据显示,截至今年5月底,快手游戏直播月活用户超过2.2亿,游戏短视频月活用户突破3亿。快手游戏负责人表示,快手游戏公会综合分成比例在一线平台中最高,未来将拿出50亿资金及千亿流量扶持游戏内容创作,同时计划携手百所高校助力电竞人才培养,打造开放共赢的游戏电竞生态。

  我们生活在一个生活非常丰富的时代,电影、游戏、音乐是我们生活的日常,最近网上很流行一个云游戏的概念,特别是5G在现在开始普及,WIFI也到达了5G水平,云游戏作为一个不需要安装本体就可以玩的游戏类型,开始在手机和电视上非常的流行,今天我们就来聊聊云游戏在电视上的发展,以及云游戏怎么在电视上玩。其实云游戏为什么在电视上发展的比较好,主要是在电视上玩游戏体验会好很多,前段时间家里买了一个高端的家用电视盒子当贝

  现在游戏市场的需求肉眼可见的变大,不少人对游戏态度转变,游戏在被越来越多人认可的同时,5G时代的到来,不少人的游戏观念也开始转换,”云游戏“的概念逐渐被人们所熟知,不少人在电视上玩起了”云游戏“。”云游戏“顾名思义就是以云计算为基础的游戏方式。在云游戏的运行模式下,所有游戏都在服务器端运行,并将渲染完毕后的游戏画面压缩后通过网络传送给用户。在客户端,用户的游戏设备不需要任何高端处理器和显卡,只需要基

  【TechWeb】以5G等为代表的新一轮技术变革,将萌芽于2000年,经过了近20年发展的云游戏带到现实。围绕云游戏开发、多人实时交互的沉浸式用户体验以及云游戏内容开发方面的话题将成为行业重要命题,并为云游戏从业者打开一个崭新的世界。7月31日,金山云游戏云事业部副总经理黄康受邀出席全球云游戏产业大会,并重点对云游戏技术,云游戏平台,原生云游戏开发和云游戏商业模式等角度进行深入解析和观点分享。金山云游戏云事业部副?

  今年 3 月,黑鲨携手腾讯游戏推出全球首款5G游戏手机黑鲨游戏手机 3 和黑鲨游戏手机3 Pro,游戏手机正式进入了5G时代。突发的疫情让人们的工作节奏和行为发生了变化,更多的居家时间,反而带来了游戏时长的暴涨。游戏手机早已跳过了“真伪需求之争”,进入了市场份额争夺战。游戏手机市场从蓝海走向红海一时间,黑鲨游戏手机的销量也同样迅速增加,据黑鲨CEO罗语周介绍,相比去年同期,黑鲨游戏手机 3 的系列销量有了30%以上的增长

  学生时代是一个美好的时代,我们很多人都想要回到学生时代弥补青春遗憾,所以现在同学们,好好珍惜现在的学生时光。要想自己的学生时代没有遗憾,除了学习,青涩的恋爱以外,你还需要一款蓝牙耳机来调节自己的校园生活。蓝牙耳机已经是校园中非常流行的数码产品了,那么有哪些学生蓝牙耳机值得推荐呢?一、NANK南卡S2游戏蓝牙耳机南卡 NANK/S2跑步运动挂脖式蓝牙耳机防汗水游戏吃鸡降噪安卓苹果 曜夜黑京东商城¥249去购买售价:24

  腾讯在游戏上还在不断的加码,除了自行设计的,还有与知名IP联动的。据最新消息显示,腾讯天美工作室与宝可梦公司联手打造的免费MOBA游戏《宝可梦 大集结》官方微博@宝可梦大集结游戏开通,这

  光遇在7月28日开启了新的寻找季节蜡烛的任务,今天的季节蜡烛在雨林水母图和霞谷溜冰场上,一共是有8个,很多玩家还不知道这些季节蜡烛的位置,下面就来为大家详细的介绍一下。

  近日,腾讯联合中国上海公司开发了一个名为“游戏宽带”的活动,面向部分区局的SDN网关用户开放体验活动,为用户提供下载和更新游戏的独享通道带宽保障,并支持多款游戏加速,很多朋友还不清楚这个腾讯的游戏宽带到底是什么,下面就来为大家详细大家介绍一下。

  今天,广东省高级人民法院对华多诉网易滥用市场支配地位及不正当竞争纠纷、章某诉网易著作权许可使用合同及垄断纠纷两案作出终审判决,认定网易公司在相关市场内不具有市场支配地位,不具有排除限制竞争的市场能力,依法驳回两上诉人所有诉讼请求,维持原判。

  江南百景图中应天这个城市的规划还是比较艰难的,很多玩家还不清楚怎么布局规划应天,下面就来为大家分享一下江南百景图应天超详细布局规划图文攻略。

  乐游科技发布公告称:公司已经与腾讯全资子公司腾讯移动订立了独家私有化协议,相关内容有关公司可能被收购及私有化,具体细则的磋商仍在进行中。也就是说,如果这一私有化举措达成,乐游科技将会成为腾讯的全资子公司。

  王者荣耀官方在近日公布了两个新功能,在《王者荣耀》中添加微信游戏名片和微信游戏中心打招呼的功能,目前已经对部分召唤师开放了这项功能,这里我们来看下如何设置微信游戏名片。

  2020 年 7 月,“FAST HORSE”即将在FAST GAME聚合生态平台进行为期 2 个月的预售,官网将于 7 月 15 号 正式上线并开通注册。这款游戏是由国际顶尖游戏开发团队前易水寒、梦三国及新加坡IGG、日本的任天堂、日本米哈游核心成员打造的全球首款区块链U3D手游。 玩家不仅可以在游戏中找到赛马过程中所带来的速度与激情,也可以享受养成类游戏带来的温馨欢乐。精美的画面制作、身临其境的多视角体验、创新的人工智能AI直播模式、以及

  无论是站长,自媒体还是设计师,字体对于大家来说都是不可或缺的,它被广泛应用于各种领域,包括视频、摄影、平面、办公等。..

  波司登的全新系列——时尚运动系列再一次点亮羽绒服市场,到底是什么让波司登时尚运动系列羽绒服如此火爆,各路艺人、网红也是纷纷站台,就连林允..

  装修时最害怕的是家庭成员间审美不一,意见不合,分分钟吵得鸡飞狗跳。要是装修布置能一个人说了算,想想就很爽!随着单身群体越来越多,单身人士..

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  近日,密山市人民法院对一个尾号为“99999”的手机号使用权进行拍卖。这一手机号评估价为6.5万元,原价起拍。这场拍卖有12人报名,77人设置提醒,..

  腾讯云服务器在最近开启了双十一的预热活动——云上盛惠,其中可以领取到超大额的代金券大礼包,有个人券和企业券,一些小伙伴还不清楚腾讯云服务..

  商用显示长期以来都是零售产业中不可忽视的重要一环。如今,越来越多的管理者也开始注意到,视觉广告为实体零售门店带来了更懂得关注度和消费者流..

  赛道打法通常被总结为一句话:赌赛道,不赌选手。这句话听起来抓大放小,很有战略眼光,但听听也就行了。作为赛道派的代表选手,红杉基金选赛道的时..

  2020 年 10 月 13 日,以“新经济·新动能”为主题的 2020 上海“在线新经济”论坛·虹桥峰会正式开启,峰会由上海市经济和信息化委员会指导、中国..

  耿慧丽/文引文:汽车流通领域的“卖车新势力”。摘要:在近两年多变的市场环境下,传统新车售卖模式正经历不断洗牌,毛豆新车这样的汽车流通领域“..

  2020 年 10 月 12 日- 14 日,由国家互联网信息办公室、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、福建省人民政府共同主办的第三届数字中国建设峰会..

  10月19日消息,天风国际分析师郭明錤发布最新研报称,iPhone 12 与 12 Pro 优于 iPhone 11 系列的预购结果,有利近期 Apple 与产业链股价反弹。报..

  23 岁的侯凯冰没有想到,刚刚步入社会不久的他,会跟决胜扶贫攻坚这件大事有关联。准确地说,把他们连结在一起的,正是家里开在禹州市范坡镇上的药..

  最近这几年,我们对本土节日的态度堪比坐了一趟过山车。先是社交媒体上的很多自媒体小编跃跃欲试,试图掀起洋节和本土节日的正面交锋,结果口水还..

  如今,互联网已经成为用户表达和获取信息的媒体平台,百科产品也是用户查询知识的重要渠道之一。时下随着用户对于专业领域,特别是在科学范畴内的..

  今日,拼多多宣布,“百亿补贴”上线大牌美妆专区,将在现有优惠的基础上,进一步加大了补贴力度。此次拼多多“百亿补贴”上线的美妆产品来自国内..

  腾讯《使命召唤》手游终测将于10月20日正式来临,今天,官方宣布该手游将由周杰伦代言。使命召唤手游官微内容:我摊牌了,你们想的没错,使命集结..

  旺龙最新上线了“智能化空间设计及配置报价系统”(下文简称:“在线报价系统”),客户可以通过报价平台填写项目设计需求,系统会自动生成一份配置报..

  “AI启杭 无限想象”。10月16日至18日,由中国工程院学术指导,杭州市人民政府、浙江省科学技术厅主办第二届中国(杭州)国际智能产品博览会、2020 全..

  9月29日,《校园创作者培训计划》系列课程如约进行,腾讯新闻优质账号“大河乡土”负责人刘宝成带来了主题为《好题材的寻找方式》的分享,解析爆款..

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世界杯预选赛总

  随着世界杯附加赛的结束,进军南非的32强已经全部产生。然而就在像法国、葡萄牙这样的世界强队还在为一张决赛圈入场券而苦苦拼杀的时候,有些球队却是在预选赛中一枝独秀……[查看全文]

  参加世预赛的最终目的是什么?答案就是获得一张进军决赛圈的门票。因此从功利的角度来看,只要达到了最终目的,哪怕过程难看一点也无伤大雅。而纵观本次南非世界杯预选赛……[查看全文]

  西班牙人的全胜战绩很辉煌,但不是人人都有斗牛士那样的神勇状态。在32强中有不少都是一度被逼迫到了绝境,在悬崖边上奋力崛起,拿到了世界杯入场券。对他们来说……[查看全文]

  一度被逼上绝境,然后柳暗花明,绝处逢生,世界杯32强中有不少球队遭遇了这样的经历。欧洲的葡萄牙、斯洛文尼亚、法国与希腊,南美洲的乌拉圭,非洲的阿尔及利亚……[查看全文]

  当32强全部敲定之时,人们的目光也随之从各大洲的赛场转向明年的南非。展望2010,五星巴西与欧洲新贵西班牙无疑是最具冠军相的两大豪门,除此之外,意大利、德国、英格兰……[查看全文]

  历届世界杯总有让人大跌眼镜的黑马球队出现,他们本身具备一定实力,在各种因素的作用下,往往能够击败各路豪强,给世界杯的赛场增添几分不确定的魅力。展望2010年的南非……[查看全文]

  提起世界杯,除去强者逐鹿之外,最让球迷津津乐道的莫过于就是欣赏黑马狂飚。1966年的朝鲜、1982年的波兰、1994年的保加利亚、2002年的韩国均给世人留下过深刻印象。不过……[查看全文]

  在世界杯所有亟待破解的悬念当中,“谁将问鼎”无疑是最大的一个。然而,纵观本届世界杯这些参赛球队,眼下从牌面上看具备绝对夺冠实力的球队却不及以往几届,意大利青黄不接……[查看全文]

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我在【回放】2018世界杯 18决赛 西班牙VS俄罗斯 上半场回放:又见乌龙!10分钟东道主送礼 久巴点球扳平比分截了一段小视频

  举报视频:我在【回放】2018世界杯 1/8决赛 西班牙VS俄罗斯 上半场回放:又见乌龙!10分钟东道主送礼 久巴点球扳平比分截了一段小视频

  我在全程给跪!大提琴四重奏《歌剧魅影》听的鸡皮疙瘩瞬间都起来了!截了一段小视频

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  我在[笑尿不断] 国外情感调解节目《The Jerry Springer Show》截了一段小视频

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  我在11年国家德比巴萨VS皇马, 2队恶犯频发。场面非常混乱! 这球踢的截了一段小视频

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  我在【环求世野】The Jerry Springer Show 嘉宾把安保人员都干倒了!!!太刺激了!!截了一段小视频

  我在【录播】败倒十二码线!点球大战两将失点 斗牛军团4-5不敌东道主悲情回家截了一段小视频

  我在【回放】2018世界杯 1/8决赛 西班牙VS俄罗斯 上半场回放:又见乌龙!10分钟东道主送礼 久巴点球扳平比分截了一段小视频

  我在【录播】惊魂夜!夸雷斯马外脚背撩射建功 波斯铁骑补时憾失致命一击 葡萄牙1-1战平伊朗截了一段小视频

  我在【录播】布塔伊卜单刀破门 阿斯帕斯进球判罚曲折 西班牙2-2战平摩洛哥截了一段小视频

  我在【下半场回放】恩内斯里头球破门 阿斯帕斯进球终场再度扳平截了一段小视频

  我在【录播】布塔伊卜单刀破门 阿斯帕斯进球判罚曲折 西班牙2-2战平摩洛哥截了一段小视频

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  我在【乌龙】绝杀!摩洛哥大将头槌攻破自家大门 本届杯赛首个乌龙球诞生截了一段小视频

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  我在僵尸先生4: 僵尸叔叔.BD1280超清国粤双语中字截了一段小视频

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  我在【回放】2018世界杯 1/8决赛 西班牙VS俄罗斯 上半场回放:又见乌龙!10分钟东道主送礼 久巴点球扳平比分截了一段小视频

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163海里他们穿梭海峡“越走越近”(3)

  图为:旅客们正在台州海关关员引导下有序通关。台州海关供图 “您好!您是大麦屿港对台海上直航开通以来第20万人次幸运旅客!”25日晚,浙江省台州市玉环大麦屿口岸旅检大楼迎来了第20万人次的幸运旅客。得知自己成为对台海上直航“第20万人”,来自台湾的旅客刘细妹感到兴奋不...

  萧萧线海里,是浙江省玉环市大麦屿港到台湾基隆港的直航距离。从2009年至今,这条航线日下午,大麦屿口岸旅检大楼将迎来第20万人次的幸运旅客,为这条撒满“同胞爱”的163海里旅程,再抹上一层温暖亲情的颜色。 很多人赴大陆或台湾旅游都是选择飞机,但其实,海上直航也是一个不错的选择。从2009年7月7日“海洋拉拉”轮装载318名旅客首航台...

  美2艘军舰22日再通过台海,这已是美国今年第5度派军舰行驶台海。图为这次通过的补给舰“狄尔号”。(图片来源:路透社) 美舰今年5度行经台湾海峡。图片来源:台湾《中时电子报》 美军第七舰队说,美海军驱逐舰普瑞布尔号(USS Preble)及迪尔号补给舰(Walter S. Diehl),前天(22日)通过台海,台湾地区防务部门也证实,美军这2艘作战舰自台湾地区西南海域由南...

  8月31日,区残疾人专项调查工作培训班在区委党校举办,区残联理事长郑秀和作动员讲话。各乡镇、办事处残联专职

  计算机网络、智能化通信信息系统、计算机软硬件及外围设备的技术开发、技术培训、技术服务;审计信息化咨询;销售:五金、交电,普通机械,电器设备,电子产品,计算机软、

  在教育事业漫长的发展过程中 在线教育的出现给学习爱好者提供了更为广阔的发展空间 不少学习爱好者也能感受到其

  习总书记在纪念五四运动100周年大会上的重要讲话令在海外学习工作青年深受鼓舞

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  (翟李强 杨强)9月20日上午,中国—东盟网络视听产业基地在广西新媒体中心揭牌。中国国家广播电视总局副局长高建

  9月17日,埇桥区教体局在宿州市第十一中学教育集团通济校区运动场举办全区教育系统2019年网络安全宣传周启动仪式

  1月5日—10日,为深入学习江西全省教育信息化工作推进电视电话会议精神,贯彻落实《教育信息化十年发展规划》和

  2月12日上午,在全力防控新冠肺炎疫情的特殊时期,高技术中心党支部以网络会议形式召开全体党员干部学习会,传达学习党中央、国务院以及部党组关于疫情防控工作的相关部署要

  中公网校学员必读:感谢选择中公网校学习,以下网课使用攻略, 请仔细阅读哦!

  建设网络强国——习一直“在线”---在“数与网”的世界里,中国如何才能把握住主动权?建设网络强国,是习

  6月中旬,网民举报邵阳县属地内一网站存在色情类危害信息。初步核实后,网信部门立即启动网络综合执法联动机制

  为进一步提高全州通信保障能力及网络安全防护水平,根据各县(市)工作需要,9月4日至6日,甘南州公安局科技信息通

  陕西网友问题:陕西2020年初级经济师培训哪家好?陕西学经济师哪个培训班好?陕西中级经济师培训机构推荐。陕西经

  本网4月11日讯 互联网行业的火速发展,造就了技术人才的极度短缺。据调查,目前中国市场对IT人才的需求每年超过300万人,而每年高校IT毕业人员仅有100万。那么,哪些人最适合

  受到突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情影响,教育部于近期通知全国大、中、小学及幼儿园延期开学,并且要充分利用互联网资源做到“停课不停学”。为响应国家号召,保障受疫情

  “熊孩子”在上课时喧闹、推搡,老师可以对其罚站、罚跑吗? 9月下旬,广东省人大常委会首次审议《广东省学校安全条例(草案)》(以下简称“草案”)。该草案拟在全国率先以

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